保障房建設"摸著石頭過河" 三大問題亟待解決

整個6月份，保障房政策頻出：從住建部姜偉新公開表示各地保障房11月底前必須全面開工建設，到發改委正式發布《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，再至住建部擬在今年9月份推出全國保障房建設采購平臺……保障房這一兼具政治性與經濟性的任務就此轟轟烈烈展開的同時，昔日推崇的保障房 “概念股”也再次引起市場關注。
“保障房的利潤空間，應該是5%-10%左右”，6月27日，金隅股份相關人士接受《證券日報》記者采訪時表示，“行業內都是這個標準”。事實上，金隅股份曾經對外給出保障房毛利率為20%乃至以上的“最高”利潤水平。
而之前，首開股份在對《證券日報》記者的回復中，同樣表示“公司進行保障房建設，一般要求項目凈利率在5%-8%之間”。與此同時，首開股份提及，公司面對的最大困難之一，“作為上市公司，參建保障房必須滿足對股東的投資回報要求”換句話說，首開參建保障房，必須付出公司的整體利潤水平被拉低的代價。
然而，隨著地方政府在土地環節以及融資渠道方面相繼頒發政策，開發商們，尤其是央企以及地方國資企業，已無可避免的繼續參與其中這既是“政治任務”的體現，也是“經濟任務”的需要。
流轉與退出機制待完善
“截至一季度，我們已經竣工的保障房的建筑面積約是80萬平米”，6月27日，中國中冶的相關人士對《證券日報》記者表示。據其介紹，目前中國中冶已經簽署協議的保障項目建設面積總計3054萬﹏，這其中還包括了400萬﹏的保障房施工項目。2010年，中國中冶保障房規劃總建筑面積為564萬平米。以此計算的話，截至一季度，中國中冶的保障房竣工率為14.18%。
然而，中冶的這一數字已經遠遠高于地方龍頭企業首開股份：2011年首開計劃保障房開復工面積120萬﹏，新開工64萬平米，竣工3萬平米。以此計算的話，首開股份計劃2011年保障房的竣工率不到3%。
保障房項目涵蓋了經適房、兩限房、公租房、廉租房建設以及棚戶區改造項目。而首開、中冶則是以經適房、兩限房的建設為主。
“我們目前基本上不會考慮公租房和廉租房的建設”，中國中冶的有關人士對《證券日報》記者表示。一方面，經適房可以在市場上買賣和流轉，可以較快的回籠資金。但是，公租房卻會給公司帶來較大的財務壓力，也會減緩資金周轉。更重要的是，上述人士對記者表示，此類保障房建設還要面對一定的政策風險，比較集中體現在政府回購環節。
而作為公租房建設的代表，中天城投與眾不同之處在于，當地政府以提供土地以及扶持資金的方式，取代了對公租房的回購承諾。然而，打算在建成并持有公租房的中天城投，也有其自己的擔心：，“我們也呼吁如何建立一種能夠將公租房項目資本化的機制，否則對企業來說，長期持有這么大規模又難以流轉的物業(指公租房)，是一個幾乎難以承受的負擔”。因此，中天城投董秘李俊對《證券日報》記者表示，不能僅僅靠租金來回收公租房建設成本，而是通過將租金收入證券化的方法，讓其在資本市場上流轉起來。
“開工不等于續建”，中天城投董秘李俊在采訪中曾如此表示，體制與資金是參建保障房中面對的兩大難題。